해외 거주 집주인과 전세 계약할 때, 꼭 넣어야 할 특약 조항은?

해외 거주 집주인과 전세 계약할 때, 꼭 넣어야 할 특약 조항은?

전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 점검해야 할 것 중 하나가 집주인의 거주지입니다. 특히 집주인이 해외에 거주하고 있다면 세입자 입장에서는 다양한 위험 요소에 노출될 수 있기 때문에, 계약서 작성 시 특약 사항을 신중하게 구성해야 합니다.

이번 글에서는 해외 거주 임대인과 전세계약을 체결할 때 세입자에게 유리한 특약 조항과 그 이유를 상세히 소개합니다. 실제 계약서 작성에 참고하시기 바랍니다.

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해외 거주 임대인과 계약할 때 왜 위험할까?

집주인이 해외에 있으면, 문제가 발생했을 때 즉각적인 연락이 어렵고, 보증금 반환 지연, 하자 수리 요청 무시, 계약 내용 확인 지연 등의 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 갑작스러운 매매나 세금 체납 등으로 인해 세입자의 권리가 침해될 수 있죠. 따라서 계약서에는 이러한 상황에 대비하는 조항을 꼭 포함해야 합니다.

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꼭 넣어야 할 특약 조항 5가지

1. 국내 대리인 지정 조항

“임대인은 계약 기간 동안 국내에 연락 가능한 대리인을 지정하며, 해당 대리인은 임대인의 권한을 위임받는다.”

해외 거주로 인한 소통 지연을 방지하고, 문제 발생 시 즉각 대응할 수 있는 창구를 확보합니다. 이 대리인은 계약 협의, 수리 요청, 보증금 반환 등 법적 권한을 갖는 사람이어야 합니다.

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2. 연락 수단 및 통지 방식 명시

“임대인 및 대리인의 전화번호, 이메일 등 연락 가능한 수단을 명시하고, 연락이 닿지 않을 경우 문자 및 이메일로 한 통지는 정식 효력으로 간주한다.”

공식 연락 수단을 명시해두면, 나중에 “연락 못 받았다”는 주장으로부터 자유로울 수 있습니다.

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3. 보증금 반환 관련 조항

“계약 만료 시 임대인이 국내에 없더라도 대리인을 통해 보증금 반환을 진행하며, 반환 지연 시 지연이자 또는 손해배상을 청구할 수 있다.”

보증금 문제는 가장 민감한 사안입니다. 해외에 있는 집주인이 즉시 보증금을 반환하지 않거나 연락을 피할 경우를 대비해 반드시 책임 소재와 대리인의 역할을 명시해야 합니다.

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4. 하자 수리 책임 조항

“계약 기간 중 발생하는 보일러, 누수, 곰팡이 등 집의 하자는 임대인의 책임 하에 수리하며, 대리인을 통해 즉시 조치한다.”

수리나 관리가 늦어질 경우 생활에 큰 불편을 겪게 됩니다. 이를 사전에 계약서로 방지하세요.

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5. 권리관계 고지 조항

“임대인은 해당 부동산의 근저당, 가압류, 매매 계획 등 권리관계를 정확히 고지할 의무가 있다.”

집주인이 외국에 있어도, 부동산의 법적 문제는 국내에 그대로 존재합니다. 등기부등본 확인을 통해 이상 여부를 확인하고, 집주인의 고지 의무를 특약으로 명확히 해야 합니다.

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전세계약 전, 꼭 확인해야 할 체크리스트

• 임대인 신분증 및 소유자 일치 여부
• 등기부등본 확인 (근저당, 가압류 유무)
• 임대인의 해외 거주 사실 확인 및 대리인 정보 확보
• 전입신고 + 확정일자 받기
• 특약사항 서면 명시 및 서명/도장 받기

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마무리

해외 거주 임대인과의 전세 계약은 일반 계약보다 리스크가 큽니다. 하지만 특약 조항을 꼼꼼히 준비하면 충분히 안전한 전세 생활이 가능합니다. 세입자 권리는 스스로 챙겨야 지킬 수 있습니다. 이번 내용을 참고해 안전하고 똑똑한 계약을 체결하시길 바랍니다.